Hàng trăm dự án bất động sản ách tắc, chờ quyết định tháo nút thắt

Bất cập trong các quy định

Vừa qua, Bộ Kế hoạch - Đầu tư có công văn gửi Bộ Tư pháp góp ý sửa đổi Luật Đầu tư để tháo gỡ khó khăn cho đầu tư, kinh doanh. Trong đó, nhiều quy định đang gây ách tắc hàng trăm dự án bất động sản cần được tháo gỡ.

Theo Bộ Kế hoạch - Đầu tư, tại điểm c, khoản 1, điều 75 (sửa đổi khoản 1, điều 23, Luật Nhà ở), một trong các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là nhà đầu tư phải "có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở".

Quy định này cũng đã được hướng dẫn tại điều 18, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở về việc lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Điều kiện để được xác định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đồng thời với quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư là nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác.

Theo quy định này, tất cả các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở, mặc dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì cũng không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Bộ Kế hoạch - Đầu tư cho rằng các quy định trên là không phù hợp với quy định tại khoản 4, điều 29, Luật Đầu tư về việc chấp thuận chủ trương đầu tư; quy định tại điểm c, khoản 2, điều 22 Luật Nhà ở về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; quy định tại điều 52, 57, 58 của Luật Đất đai về việc người sử dụng đất được xem xét chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Bộ Kế hoạch - Đầu tư kiến nghị sửa đổi quy định tại điểm c, khoản 1, điều 75, Luật Đầu tư theo hướng hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”. 

Hàng trăm dự án bất động sản ách tắc, chờ gỡ vướng

Thất thu nguồn ngân sách lớn

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tư pháp, Bộ Kế hoạch và Đầu tư liên quan đến việc sửa đổi điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020.

HoREA cho rằng điểm điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung khoản 1, điều 23, Luật Nhà ở 2014) đang cản trở sự phát triển bình thường của thị trường bất động sản.

 Việc sửa đổi, bổ sung này là phù hợp với ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, không làm phát sinh thêm đầu luật mới và giải quyết kịp thời khó khăn cho loạt doanh nghiệp trong bối cảnh khó khăn chung do dịch COVID-19.

Đồng thời, đảm bảo sự phù hợp, thống nhất, đồng bộ giữa Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Đầu tư về “phạm vi điều chỉnh” của quy phạm pháp luật và về công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Theo HoREA, trong 5 năm qua, khoảng 95% tổng số dự án nhà ở thương mại do không có 100% đất ở, nên không được công nhận chủ đầu tư, không thể triển khai thực hiện được dự án

Với 126 dự án tại TP HCM không được công nhận chủ đầu tư không thể triển khai thực hiện, nếu các nhà đầu tư vay 70% tổng mức đầu tư, khoảng 88.000 tỉ đồng, với lãi suất 10%/năm thì trong 5 năm qua đã phải trả lãi vay lên đến khoảng 44.000 tỉ đồng, chưa tính các chi phí khác, đặc biệt bị thiệt hại về uy tín thương hiệu và mất cơ hội kinh doanh.

Ngược lại, thiểu số chủ đầu tư dự án có 100% đất ở chỉ chiếm khoảng không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại, lại có lợi thế và điều kiện để chiếm lĩnh thị trường, có thể “làm giá” và đạt được lợi nhuận rất cao, có thể đạt “siêu lợi nhuận”.

Không chỉ doanh nghiệp bị thiệt hại, những bất cập về quy định trên còn khiến cho Nhà nước thất thu nguồn ngân sách lớn.

Chẳng hạn, với 126 dự án trên nếu giả định mỗi dự án có vốn đầu tư 1.000 tỉ đồng thì tổng mức đầu tư của 126 dự án sẽ là 126.000 tỉ đồng.

Việc không được công nhận chủ đầu tư 126 dự án này dẫn đến việc Nhà nước bị thất thu 12.600 tỉ đồng thuế giá trị gia tăng (thuế suất 10%), thất thu khoảng 5.000 tỉ đồng thuế thu nhập.

Do đó, hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) theo hai phương án.

Một là nhà đầu tư có quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở đã được phê duyệt .

Hai là nhà đầu tư có quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở đã được phê duyệt.

 “Nếu được tháo gỡ, luật sẽ giúp kiến tạo môi trường đầu tư trên lĩnh vực bất động sản minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh và đồng bộ với môi trường đầu tư trên các lĩnh vực khác theo quy định thông thoáng của Luật Đầu tư”, HoREA cho hay.