Giá căn hộ cho thuê tại TP.HCM giảm mạnh do nguồn cung nhiều

Một căn hộ một phòng ngủ cho thuê tại Quận Tân Bình

Tại Dự án chung cư cao cấp River Gate, quận 4 đã bàn giao năm 2018, chị Tuyên, một nhà đầu tư thứ cấp cho biết, đã mua căn hộ 3 phòng ngủ với giá 6,4 tỷ đồng, đầu tư thêm 500 triệu đồng làm nội thất. Thế nhưng sau đó chị chỉ cho thuê được với giá 27 triệu đồng/tháng. Theo tính toán với số tiền bỏ ra như trên và mức giá cho thuê hiện tại thì chị đang lỗ nặng.

“Với mức giá cho thuê hiện nay, tôi quyết định chào bán căn hộ bởi lãi suất ngân hàng ngày càng cao, trong khi giá nhà cho thuê giảm. Ðây không còn là mốt đầu tư sinh lời như những năm 2015 tới 2017”, chị Tuyên nói.

Theo khảo sát của phóng viên, nhiều dự án có mức giá cho thuê cao những năm trước nay đã bắt đầu giảm mạnh. Chẳng hạn, năm 2018, Dự án Quốc Cường Gia Lai quận 2 cho thuê ở mức 15 triệu đồng/căn hộ 2 phòng ngủ thì hiện chỉ còn 11 triệu đồng. Căn hộ khu chung cư Himlam Riverside quận 7 cho thuê với giá 13 triệu đồng/căn hộ 2 phòng ngủ năm 2018, nhưng hiện tại chỉ còn 10 triệu đồng/tháng…

Ông Nguyễn Văn Hùng, chủ căn hộ 2 phòng ngủ tại một dự án 10.000 căn hộ trên đường Nguyễn Hữu Cảnh cho biết: “Sau một thời gian cho thuê với giá 15 triệu đồng/tháng, người thuê nhà đòi giảm giá xuống còn 13 triệu do nhiều căn trong chung cư này chào thuê giá chỉ từ 11 - 14 triệu đồng/tháng. Không đồng ý với yêu cầu này, tôi đã chấm dứt hợp đồng cho thuê và đăng quảng cáo cho thuê nhà nhưng không tìm được khách. Sau vài tháng, tôi chấp nhận giảm giá còn 13,5 triệu đồng/tháng mà vẫn chưa có người hỏi thăm".

Nhà đầu tư chuyển hướng 

Ðánh giá mức độ lợi nhuận trong đầu tư căn hộ cho thuê tại TP.HCM, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding cho rằng, hiện nay, việc đầu tư căn hộ cho thuê đang bão hòa, bởi lượng căn hộ được bàn giao từ năm 2017 tới nay rất lớn.

Những năm 2015, 2016, 2017, theo báo cáo từ Sở Xây dựng TP.HCM, có khoảng 45.000 - 50.000 sản phẩm bất động sản là chung cư được mở bán. Các dự án có quá trình xây dựng từ 2 đến 3 năm, nghĩa là năm 2018, 2019 và 2020 sẽ bàn giao cho khách hàng. Trong khi đó, lượng căn hộ mua đầu tư cho thuê ở các dự án vào khoảng 30 - 40%. Chính vì vậy, riêng lượng hàng mới đã dư thừa nguồn cung. Trong khi đó, nhu cầu thuê nhà không tăng buộc các nhà đầu tư phải giảm giá cho thuê để thu hút khách hàng.


Ðiều đáng nói là giá trị căn hộ không tăng theo thời gian mà còn giảm vì chủ nhà cho thuê phải trừ đi thuế, phí môi giới, chi phí sửa chữa, khấu hao... Chưa kể, tỷ lệ bỏ trống bình quân 10% - 15% mỗi năm khiến cho suất đầu tư căn hộ cho thuê không hấp dẫn trong bối cảnh nguồn cung tăng liên tục.

“Với căn hộ dịch vụ cho thuê, có đơn vị quản lý, giá thuê trung bình 8 - 18 triệu đồng/căn/tháng tùy theo vị trí là rất tốt. Những đơn vị đầu tư dạng này có thể cho thuê ngắn hạn, không yêu cầu khách hàng thuê cả năm. Trong khi đó, những nhà đầu tư nhỏ, hoặc cá nhân mua căn hộ cho thuê khó thành công, bởi họ bỏ ra số tiền lớn đầu tư căn hộ, phải cho thuê giá cao để có lãi, nhưng khách thuê căn hộ ngại trả chi phí quản lý, dịch vụ và bị buộc phải thuê dài hạn… Việc nhiều người thất vọng khi bỏ tiền đầu tư chung cư cho thuê rồi phải bán rẻ là vậy”, ông Hậu phân tích.

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, có đến 6/10 quận trên địa bàn TP.HCM ghi nhận giá thuê trung bình giảm so với thời điểm trước Tết Âm lịch như quận 1, 2, 4, 8 và quận Tân Bình… với mức giảm khoảng 10 - 14%. Giá thuê liên tục giảm cũng khiến lợi nhuận đầu tư cho thuê căn hộ tiếp tục đi xuống trong quý I, II/2019. Nếu năm 2017, lợi tức cho thuê vào khoảng 7 - 8% thì trong năm 2018 giảm xuống 6 - 6,7% và hiện tại chỉ ghi nhận ở mức 5 - 5,9%.

Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư thứ cấp bắt đầu thay đổi cách kinh doanh căn hộ cho thuê để tránh trượt giá. Cụ thể, nhiều nhà đầu tư tiến hành cho thuê căn hộ theo ngày như mô hình khách sạn. Ví dụ, tại chung cư Vinhome, quận Bình Thạnh hiện nay, giá thuê căn hộ 1 phòng ngủ 1 ngày là 1 triệu đồng, trong khi giá cho thuê theo tháng chỉ chưa tới 10 triệu đồng.

Bà Nguyễn Phương Uyên, một nhà đầu tư chuyên cho thuê căn hộ theo ngày cho biết, đây đang là mô hình mới, thu hút lượng khách thuê cao do thoải mái hơn khách sạn. Lợi thế của cách thuê này là mang lại doanh thu tốt hơn so với cho thuê theo tháng.