Dựa theo kết quả kinh doanh trong quý 4 và cả năm 2022, VNDirect nhận thấy sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản đang dần suy yếu.
Đơn cử, doanh thu quý 4/2022 của Vinhomes (VHM) tăng 33,8% so với cùng kỳ lên 31.193 tỷ đồng nhờ đẩy mạnh bàn giao 3.500 căn thấp tầng tại Vinhones The Empire. Tuy nhiên, lợi nhuận ròng trong kỳ lại giảm 24% xuống còn 8.928 tỷ đồng. Nguyên nhân do đóng góp từ bán buôn thấp hơn. Lũy kế, doanh thu và lợi nhuận ròng năm 2022 cùng giảm hơn 26%.
Hay Novaland (NVL), doanh thu/lợi nhuận ròng quý 4/2022 lần lượt giảm 29%/71% so với cùng kỳ, xuống còn 3.241 tỷ doanh thu và 239 tỷ lợi nhuận, do thiếu hụt sản phẩm bàn giao và các khoản thu nhập bất thường.
Doanh thu trong kỳ của Đất Xanh (DXG) cũng giảm 56,5% xuống 984 tỷ đồng do bàn giao bất động sản ít hơn và doanh thu môi giới ảm đạm trong bối cảnh ngành BĐS đang gặp khó khăn. Từ đó, DXG ghi nhận khoản lỗ ròng 408 tỷ đồng do áp lực chi phí cao….
 |
| Sức khoẻ doanh nghiệp BĐS suy yếu. |
Trong khi đó, doanh thu quý 4 của Nam Long (NLG) giảm 63,1% xuống 1.629 tỷ đồng, chủ yếu từ bàn giao dự án Flora Akari (90 căn, 261 tỷ đồng) và Southgate (234 căn, 1.219 tỷ đồng).
Tuy nhiên, lợi nhuận ròng tăng 21,1% lên 437 tỷ đồng nhờ khoản thu nhập bất thường 386 tỷ đồng từ việc thoái 25% cổ phẩn của Paragon Đại Phước. Lũy kế, doanh thu/lợi nhuận ròng năm 2022 giảm 16,7%/48,1% xuống 4.339 tỷ đồng/556 tỷ đồng.
Còn doanh thu của Khang Điền (KDH) tăng 109,2% lên 1.234 tỷ đồng, với biên lãi gộp giảm 58 điểm % xuống 24,2% do bàn giao dự án có biên lợi nhuận thấp (KDH không tiết lộ chi tiết dự án).
Do đó, lợi nhuận ròng quý 4 giảm 71,3% xuống 119 tỷ đồng. Lũy kế, doanh thu/lợi nhuận ròng năm 2022 giảm 22,1%/8,3% xuống 2.912 tỷ đồng/1.102 tỷ đồng.
Dù vậy, điều tích cực là vẫn tốt hơn so với chu kỳ “đóng băng” 2011-2013. Thông qua phân tích dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp bất động sản (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết), VNDirect lưu ý rằng số lượng doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong giai đoạn 2011-2013 ít hơn so với hiện tại.
Nhìn chung, hiện tại định giá ngành bất động sản Việt Nam đang khá rẻ, giao dịch ở mức P/B chỉ 1,5 lần, thấp hơn 44% so với trung bình 3 năm là 2,7 lần.
 |
| Thanh khoản của DN BĐS cuối năm 2022. |
Tuy nhiên, VNDirect cho rằng giá cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ còn nhiều áp lực trong 3-6 tháng tới vào giai đoạn cao điểm của trái phiếu đáo hạn. Mặc dù các cơ quan quản lý hiện đang khẩn trương rà soát tháo gỡ các vướng mắc trên thị trường bất động sản, tuy nhiên thời điểm thực thi các chính sách này vẫn còn đang bỏ ngõ.
Bên cạnh đó, VNDirect cho rằng các giải pháp về vấn đề tiếp cận nguồn vốn như đã đề cập ở trên nếu được thực hiện, sẽ tác động đến các doanh nghiệp bất động sản lớn, có sức khỏe tài chính lành mạnh hơn là những doanh nghiệp nhỏ với xếp hạng tín dụng yếu sẽ khó tiếp cận được nguồn vốn trong tương lai gần.
Trong khi hoạt động bán hàng sẽ khó khởi sắc ít nhất đến cuối năm 2023, trong bối cảnh tâm lý của nhà đầu tư chưa được cải thiện, môi trường lãi suất cao và nguồn cung mới ảm đạm do quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.
Rủi ro giảm giá chính: 1) nhiều doanh nghiệp bất động sản mất khả năng thanh toán nợ hơn dự kiến; 2) nguồn cung mở bán mới và giá nhà sụt giảm mạnh hơn dự kiến.