Thị trường BĐS nhà ở đang đối mặt với nhiều thách thức trong năm 2023
Ngành BĐS đang đối mặt với nhiều thách thức:
1) Chủ đầu tư gặp khó trong tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào BĐS và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp;
2) Lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà;
3) Nguồn cung mới ảm đạm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.
Thị trường BĐS có thể sẽ trải qua một “mùa đông khắc nghiệt” vào năm 2023 cho đến khi chính sách tiền tệ đảo ngược.
Là một ông lớn trong ngành bất động sản, Đất Xanh (DXG) cũng không ngoại lệ, điều này phản ánh rõ trong kết quả kinh doanh quý trước. Trong quý 4 vừa qua, doanh thu của DXG giảm 55,7% do hai mảng kinh doanh cốt lõi phát triển BĐS và dịch vụ BĐS đều ghi nhận mức giảm mạnh lần lượt 68,8%/55,9%.
Chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp trong quý 4 vẫn duy trì ở mức cao, không thu hẹp theo đà giảm của doanh thu đã khiến cho lợi nhuận ròng quý 4 ghi nhận lỗ 408 tỷ đồng.
Cả năm 2022, hoạt động kí bán và bàn giao của DXG cũng tương đối ảm đạm khi các dự án trọng điểm như Gem Skyworld và Opal Skyline đều bàn giao chậm hơn so với kì vọng khiến cho doanh thu giảm 44,4% chỉ đạt 5.633 tỷ đồng.
Lợi nhuận ròng năm 2022 giảm 87,1% đạt 149 tỷ đồng, chỉ hoàn thành 10,6% kế hoạch năm và 7,5% dự phóng.
 |
| Tỷ lệ nợ vay của DXG vẫn ở mức thấp. |
Triển vọng 2023-2024: Áp lực bủa vây
DXG có cơ cấu nợ vay đang được duy trì khá tốt. Tổng nợ vay của DXG vào cuối năm 2022 là 5.772 tỷ, tăng 28,8% so cùng kỳ, tuy nhiên VCSH cũng tăng 47,7% giúp cho tỷ lệ nợ vay/VCSH được duy trì ở mức khá thấp chỉ 0,4x.
VNDirect cho rằng đây là tỷ lệ nợ/VCSH khá an toàn khi so với các công ty vốn hóa trung bình có cùng mô hình kinh doanh.
Mặc dù vậy, dòng tiền kinh doanh của DXG tính tới hết năm 2022 đã ghi nhận mức thâm hụt kỉ lục, lên tới âm 3.873 tỷ đồng do việc đầu tư hàng loạt dự án BĐS mới với tham vọng mở rộng quy mô phát triển.
Giá trị trái phiếu đáo hạn trong năm 2023 và 2024 của DXG lần lượt là 863 tỷ đồng và 251 tỷ đồng. Với lượng tiền mặt tính tới cuối năm 2022 duy trì ở mức hơn 919 tỷ đồng, VNDirect cho rằng tạm thời DXG sẽ không phải chịu áp lực quá lớn bởi đáo hạn trái phiếu trong năm 2023.
Tuy nhiên, nếu tình hình mở bán các dự án mới và tiến độ bàn giao kém khả quan kéo dài những năm tới khiến cho dòng tiền kinh doanh của DXG tiếp tục thâm hụt lớn như hiện nay sẽ tạo áp lực lớn lên khả năng thanh toán của DXG.
Bên cạnh đó, huy động vốn thông qua trái phiếu với giá trị 300 triệu USD không thành công cũng tạo áp lực lên thanh khoản của DXG trong thời điểm này.
Mới đây công ty con của DXG là Đất Xanh Miền Nam cũng đã chậm thanh toán 3,03 tỷ đồng và xin điều chỉnh thay đổi thời gian thanh toán. Động thái này cho thấy các công ty con của DXG cũng đang chịu áp lực thanh toán là rất lớn.
Chọn lọc hơn trong việc triển khai dự án
Trong bối cảnh khó khăn để triển khai các dự án tại TP.HCM, VNDirect cho rằng DXG sẽ đẩy mạnh phát triển các dự án có pháp lý rõ ràng, minh bạch tại các tỉnh thành lân cận.
VNDirect thận trọng cho rằng doanh số kí bán mới sẽ giảm 33,5% trong năm 2023 với việc chỉ có dự án DXH Parkview được mở bán bởi điều kiện không thuận lợi của thị trường BĐS.
Kì vọng doanh số kí bán mới sẽ hồi phục với mức tăng 83,9% trong năm 2024 với sự đóng góp từ mở bán dự án DXH Park City (9,5ha). VNDirect kì vọng doanh số kí bán mới năm 2024 có thể bật tăng mạnh 176% trong kịch bản DXH Riverside được thông qua pháp lý và mở bán trong năm 2024.
Cùng với đó, VNDirect thận trọng với triển vọng bàn giao các dự án của DXG trong nửa đầu năm 2023 dẫn tới dự phóng doanh thu mảng phát triển BĐS trong năm 2023 sẽ giảm 3,0% và sẽ chỉ hồi phục trở lại từ năm 2024 với mức tăng 58,1% chủ yếu nhờ bàn giao trở lại dự án Gem Skyworld và Opal Skyline với đóng góp lần lượt là 51,3% và 48,7%.