Theo văn bản, TP HCM cho biết các phương pháp thẩm định giá đất theo quy định hiện hành tại Nghị định 44 của Chính phủ và Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường có một số bất cập khi áp dụng tại Việt Nam.
Đặc biệt là việc thu thập, kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó khăn do việc giao dịch bất động sản theo luật định tại TP HCM chưa minh bạch như các nước phát triển trên thế giới.
Quy định tại Điều 28 Thông tư số 36 thì phải lập kế hoạch định giá đất cụ thể trình UBND cấp tỉnh phê duyệt trên cơ sở đó tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu.
Trong thực tiễn việc lập kế hoạch không thể thực hiện được, vì việc xây dựng kế hoạch mang tính dự báo vừa khoa học vừa bám sát thực tiễn vô cùng khó khăn. Đồng thời, việc tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu gặp rất nhiều bất cập, chồng chéo của pháp luật dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện.
TP HCM cũng chỉ ra việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể cũng còn nhiều khó khăn, vướng mắc, hạn chế.
Theo đó, quy định tại Nghị định 44 và Thông tư 36 trên, khi thực hiện xác định giá đất thì đơn vị tư vấn khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 3 thửa đất. Các thửa đất này có đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 2 năm tính đến thời điếm định giá đất để tính toán.
Thông tin giá giao dịch của các bất động sản so sánh được thu thập từ: giá trúng đấu giá bất động sản quyền sử dụng đất, giá đất thị trường trong dữ liệu về đất đai, giá giao dịch trên sàn bất động sản, giá đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng cung cấp qua phỏng vấn trực tiếp.
 |
| TP HCM chỉ ra việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể cũng còn nhiều khó khăn, vướng mắc, hạn chế. |
Tuy nhiên, việc thu thập thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường rất khó khăn, vì Việt Nam không có quy định phải qua sàn giao dịch hay công ty môi giới bất động sản và việc thanh toán tiền mua, bán bất động sản cũng không quy định phải qua ngân hàng và cũng chưa có những quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản.
Vì vậy, giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch, dẫn đến mức giá khảo sát của các công ty tư vấn thẩm định giá chỉ có tính tương đối, chưa đủ độ tin cậy, việc kiểm tra lại thông tin của các cơ quan Nhà nước cũng mang tính tương đối.
Chưa có quy định mang tính định lượng về việc điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định do đó việc xác định giá trị của tài sản thẩm định cũng phụ thuộc vào ý kiến chủ quan và kinh nghiệm của thẩm định viên về giá…
Ngoài ra, theo Nghị định số 44, quy định về 5 phương pháp thẩm định giá đất là: phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chính giá đất. Tuy nhiên, đối tượng, điều kiện áp dụng phương pháp định giá chưa được quy định cụ thể, nhiều trường hợp một thửa đất nếu áp dụng hai phương pháp định giá đất khác nhau sẽ ra kết quả định giá chênh lệch nhau.
Thẩm định giá là lĩnh vực hết sức nhạy cảm, khi thực hiện các tổ chức, cá nhân đã hết sức thận trọng để thực hiện đúng theo quy định của pháp luật, nhưng do pháp luật còn nhiều chồng chéo, bất cập nên trong quá trình thực hiện không tránh khỏi những thiếu sót ngoài ý muốn. Tuy nhiên, khi thanh tra, kiểm toán nhận định hết sức nặng nề gây áp lực rất lớn cho các cá nhân, đơn vị thực hiện việc thẩm định giá, dẫn đến tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm.
Căn cứ quy định pháp luật hiện hành thì Chính phủ là cơ quan có thẩm quyền ban hành các phương pháp thẩm định giá. Từ những khó khăn, vướng mắc và nhận định nêu trên, UBND TP HCM kiến nghị Thủ tướng chấp thuận cho TP HCM xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn TP, trình HĐND TP thông qua.
Trên cơ sở đó, UBND TP HCM ban hành hệ số điều chinh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất trên 30 tỷ đồng hay dưới 30 tỷ đồng), thay vì phải thực hiện thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá.