Tại báo cáo triển vọng ngành bất động sản 2024 vừa công bố, Chứng khoán Agribank (Agriseco) cho rằng vẫn còn nhiều thách thức nhưng kỳ vọng khởi sắc dần.
Kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản đã cải thiện dần qua từng quý khi lợi nhuận quý 3 tiếp tục tăng trưởng so với các quý đầu năm.
Tuy nhiên, kết quả lũy kế 9 tháng 2023 của hầu hết các doanh nghiệp vẫn đang tăng trưởng âm phản ánh sự khó khăn của thị trường bất động sản. Kết quả kinh doanh tăng trưởng về mặt doanh thu và lợi nhuận so với cùng kỳ chủ yếu dẫn dắt bởi Vinhomes (HSX: VHM).
Các yếu tố tích cực - Kỳ vọng tháo gỡ ba nút thắt “Pháp lý – Vốn – Thanh khoản”
Theo Agriseco, thị trường bất động sản vẫn đang gặp nhiều khó khăn nhưng xuất hiện nhiều tín hiệu khả quan.
Chính sách pháp lý kỳ vọng giảm thiểu khó khăn cho thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản đang chờ đợi việc sửa đổi ba bộ luật quan trọng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản dự kiến có hiệu lực từ đầu năm 2025.
Theo đó, Agriseco Research kỳ vọng việc triển khai các bộ Luật sửa đổi sẽ tháo gỡ các khó khăn về pháp lý, nguồn vốn cho các dự án, cân đối cung – cầu, thúc đẩy phân khúc nhà ở gắn với nhu cầu thực của thị trường sau giai đoạn bị ảnh hưởng bởi vụ việc Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát.
Nguồn vốn kỳ vọng được khơi thông: Việc khơi thông các nguồn vốn vay tín dụng, trái phiếu đang được đẩy nhanh. Vốn tín dụng cho vay bất động sản đã và sẽ được đẩy mạnh trong thời gian tới nhờ (1) lãi suất cho vay cả cũ lẫn mới đã giảm về mặt bằng giai đoạn 2019; (2) ngân hàng triển khai các gói tín dụng ưu đãi. Các giải pháp dự kiến sẽ tăng khả năng tiếp cận vốn tín dụng cho người mua nhà/các chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, huy động vốn từ trái phiếu kỳ vọng tích cực hơn sau khi NĐ65 sửa đổi về đàm phán gia hạn thanh toán trái phiếu được ban hành và sàn giao dịch TPDN riêng lẻ đi vào hoạt động. Theo ước tính của Agriseco, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản trong giai đoạn cuối năm tăng gấp 3 lần so cùng kỳ 2022, chủ yếu đến từ nhóm Vingroup, Nam Long.
Những tín hiệu này sẽ giúp doanh nghiệp huy động thêm nguồn vốn triển khai xây dựng, mở bán dự án; cải thiện tâm lý nhà đầu tư và thị trường bất động sản khởi sắc trở lại.
Thanh khoản cải thiện ở phân khúc căn hộ: Việc nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ có xu hướng phục hồi dần, các dự án nhà ở xã hội gia tăng cũng là các tín hiệu giúp thanh khoản thị trường cải thiện hơn qua những nỗ lực từ phía Chính phủ, chủ đầu tư, người mua nhà.
Sự phát triển cơ sở hạ tầng kỳ vọng hỗ trợ phục hồi thị trường Bất động sản: Việc đẩy nhanh phát triển các dự án cơ sở hạ tầng kỳ vọng sẽ giúp gia tăng giá trị các dự án bất động sản nằm gần các dự án đầu tư công. Agriseco đánh giá các khu vực tiềm năng thu hút dòng vốn đầu tư sau khi hoàn thiện các đại dự án cao tốc Bắc Nam, sân bay Long Thành... gồm: TPHCM, Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An, Hải Phòng, Quảng Ninh, Hưng Yên, Bắc Ninh. Các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn vị trí nằm gần các dự án có thể hưởng lợi như VHM, NLG, KDH, DXG, HDC, VPI, NVL, PDR, DIG.
Agriseco cũng lưu ý các yếu tố khó khăn của thị trường bất động sản trong năm 2024 như:
Sức cầu tiêu dùng bất động sản đang hồi phục nhưng vẫn chậm hơn kỳ vọng: Theo dữ liệu của NHNN, dư nợ tín dụng cho hoạt động tiêu dùng bất động sản (cho cá nhân mua nhà vay) xu hướng giảm về quy mô lẫn tỷ trọng. Cụ thể, tính đến 30/09/2023, dư nợ cho vay mục đích tiêu dùng đạt 1.753 nghìn tỷ đồng, giảm gần 4% so với cuối năm 2022. Một trong những nguyên nhân chính đến từ tâm lý của người mua nhà vẫn quan ngại về chính sách pháp lý và giá chung cư quá cao so với khả năng tài chính của người mua.
Áp lực thanh toán trái phiếu đáo hạn vẫn lớn, tỷ lệ nợ xấu ngân hàng xu hướng gia tăng: Theo thống kê của Agriseco, giá trị trái phiếu đáo hạn trong năm 2024 ước tính khoảng 330 nghìn tỷ đồng. Quy mô trái phiếu đáo hạn cao hơn khoảng 20% so với năm 2023 và tập trung nhiều ở giai đoạn nửa cuối năm 2024.
Trong khi năm 2023 số doanh nghiệp BĐS chậm trả thanh toán gốc và lãi trái phiếu gia tăng (ước tính từ 21 doanh nghiệp Q1.2023 lên 100 doanh nghiệp Q4.2023). Bên cạnh đó, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực BĐS đang gia tăng so với thời điểm cuối năm 2022 (thời điểm 31/12/2022 là 1,72%, nhưng đến tháng 9/2023 là 2,89%) phản ánh các khó khăn thực tại của doanh nghiệp BĐS là thiếu vốn để trả nợ và triển khai dự án.
Nâng quan điểm từ Thận trọng lên Trung lập đối với ngành bất động sản, NLG, VHM và KDH được khuyến nghị
Mặt bằng trung bình định giá nhóm Bất động sản đang giao dịch ở mức P/B 1,3x lần so với mức 8,1x lần bình quân 10 năm qua. Mặt bằng định giá giảm chủ yếu đến từ đợt sụt giảm mạnh trong quý 4 năm 2020 và giá cổ phiếu chưa hồi phục lại vùng giá như cũ.
Tuy nhiên điều này không hàm ý việc mặt bằng giá cổ phiếu bất động sản đang ở vùng hấp dẫn khi hầu hết đã tăng giá từ đầu năm trong khi kết quả kinh doanh sụt giảm và bối cảnh ngành còn rất nhiều khó khăn. Mặt tích cực vẫn có một số cổ phiếu của những doanh nghiệp có quỹ đất và năng lực triển khai dự án tốt đang ở vùng định giá phù hợp, là cơ hội để nhà đầu tư xem xét lựa chọn giải ngân và nắm giữ trong trung và dài hạn.
Theo quan điểm của Agriseco Research, thị trường bất động sản vẫn khó khăn trong năm 2024 và bắt đầu khởi sắc hơn từ nửa cuối năm 2024 khi các nút thắt Pháp lý – Vốn – Thanh khoản dần được tháo gỡ (1) Vốn tín dụng cho vay mua nhà tăng trưởng trở lại; (2) Các bộ Luật: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có hiệu lực từ đầu năm 2025; (3) Lượng giao dịch mua nhà và giá bán/cho thuê nhà kỳ vọng tiếp tục tăng theo từng quý và cao hơn so với cùng kỳ.
Tuy nhiên, Agriseco cho rằng triển vọng phục hồi sẽ phân hóa. Các phân khúc căn hộ nhu cầu ở thực quanh nội đô hoặc ven trung tâm có vị trí và cơ sở hạ tầng phát triển sẽ hồi phục sớm hơn do nhu cầu vẫn lớn. Các phân khúc biệt thự, nghỉ dưỡng vẫn sẽ khó khăn trong năm tới.
Nhìn chung lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản niêm yết dự kiến vẫn kém tích cực năm 2023, một số doanh nghiệp vẫn ghi nhận lợi nhuận tích cực. Tình hình bán hàng sẽ khởi sắc hơn trong giai đoạn 2024 và 2025 nhờ (1) Các dự án BĐS hầu hết được bàn giao trong 2 năm tới; (2) Kinh tế dần hồi phục cùng việc hồi phục chi tiêu của các nhà đầu tư khi chính sách tháo gỡ khó khăn dần thẩm thấu.
Tuy nhiên, KQKD năm 2024 có thể khó tăng trưởng đột biến do tiến độ và khả năng hấp thụ chậm của nền kinh tế. Đây là năm bản lề cho quá trình hồi phục của toàn ngành.
Do đó, Agriseco nâng quan điểm từ Thận trọng lên Trung lập đối với ngành bất động sản. Nhà đầu tư nên cân nhắc đánh giá và chọn lọc cổ phiếu BĐS có quỹ đất lớn đang ở giai đoạn bàn giao; tập trung phân khúc nhà ở bình dân, trung cấp ở nội đô, ven trung tâm; năng lực triển khai bán hàng và xoay chuyển tốt; và giữ được vị thế trong bối cảnh kinh tế suy giảm, bất động sản khó khăn.
Trong bối cảnh đó, Agriseco Research chọn lọc các doanh nghiệp với tiêu chí: (1) Tình hình tài chính lành mạnh, an toàn; (2) Sở hữu các dự án có vị trí thuận lợi hưởng lợi từ đầu tư công; (3) Khả năng triển khai dự án tốt và đã được chứng minh trong quá khứ; (4) Hầu hết dự án đã được tính tiền sử dụng đất và hoàn thiện nghĩa vụ tài chính, tránh rủi ro về việc tăng chi phí đầu tư khi thay đổi chính sách giá đất theo thị trường; (5) Có mức định giá phù hợp và hấp dẫn so với tiềm năng tăng trưởng KQKD trong tương lai.
Do đó, Agriseco Research khuyến nghị 3 cơ hội đầu tư gồm: NLG, VHM, KDH.
Các dự án lớn sẽ được bàn giao từ năm 2024
Theo ghi nhận của Agriseco, trong năm 2024 sẽ có một số dự án lớn sẽ được bàn giao và giúp các chủ đầu tư ghi nhận kết quả kinh doanh. Một số dự án tiêu biểu như sau:
1. Vinhomes Ocean Park 2 – Hưng Yên
- Chủ đầu tư: VHM
- Quy mô: 460ha
- Sản phẩm: 24 tòa căn hộ và 12.841 căn nhà ở thấp tầng
- Tổng giá trị đầu tư: 38.000 tỷ đồng
- Tiến độ: Đã mở bán từ 2019, bán buôn 100% chung cư, thấp tầng: tỷ lệ lấp đầy 70%. Dự kiến bàn giao từ Q4.2023
2. Vinhomes Ocean Park 3 – Hưng Yên
- Chủ đầu tư: VHM
- Quy mô: 294ha
- Sản phẩm: 10 tòa căn hộ và 8.500 căn thấp tầng
- Tổng giá trị đầu tư: 32.000 tỷ đồng
- Tiến độ: Đang thi công và mở bán từ 2022. Bán buồn 100% chung cư, thấp tầng: tỷ lệ hấp thụ đạt 24% thấp tầng. Dự kiến bàn giao từ 2024
3. Vinhomes Golden Avenue – Quảng Ninh
- Chủ đầu tư: VHM
- Quy mô: 116ha
- Sản phẩm: Gồm 3 phân khu với tổng 2.322 căn thấp tầng (New York, Paris, Tokyo)
- Tiến độ: Đang thi công và mở bán phân khu New York (746 căn) từ Q3.2023, tỷ lệ hấp thụ 30 - 40 căn. Dự kiến bàn giao từ Q1.2024
4. Izumi City GĐ2 – Đồng Nai
- Chủ đầu tư: NLG
- Quy mô: 170ha
- Sản phẩm: 3.691 căn Valora và 3.215 căn Flora
- Tổng giá trị đầu tư: 9.200 tỷ đồng
- Tiến độ: Đã mở bán sản phẩm Valora từ 2022. Dự kiến bàn giao Valora từ Q4.2023
5. Southgate (Waterpoint GĐ1) – Long An
- Chủ đầu tư: NLG
- Quy mô: 165ha
- Sản phẩm: 2.174 căn Valora; 4.300 căn Flora; 1.400 căn Ehome gồm 7 tòa
- Tiến độ: Đã bán và bàn giao 60% phân khúc Valora. Đối với dự án Ehome đã bàn giao được 4 tòa, đang tiếp tục mở bán 3 tòa A1, A2, B1 tổng 780 căn, trong đó đã bán sỉ tòa A2 cho tập đoàn Khai Sáng
6. Akari City – TP. HCM
- Chủ đầu tư: NLG
- Quy mô: 8,5ha
- Sản phẩm: 5.000 căn chung cư 14 tòa AK.
- Tổng giá trị đầu tư: 8.000 tỷ đồng
- Tiến độ: Đang triển khai xây dựng và mở bán GD2 1.609 căn gồm 4 tòa AK7,8,9 và AK Neo (AK10) với tỷ lệ hấp thụ trên 70%. Dự kiến bàn giao AK7,8,9 và AK NEO từ Q3 và Q4.2024
7. Mizuri Park – TP. HCM
- Chủ đầu tư: NLG, NNR, HHP
- Quy mô: 26ha
- Sản phẩm: 4.677 căn hộ Flora Panorama và 170 căn nhà phố, biệt thự Valora
- Tiến độ: Đã bàn giao Flora MP6-7-8 từ cuối 2022 và bàn giao Flora 9-10 từ Q3.2023. Dự kiến tiếp tục bàn giao Flora Panoroma và biệt thự từ Q4.2023