TS Cấn Văn Lực: Người Việt cần 23,5 năm thu nhập để mua được nhà ở

Theo TS Cấn Văn Lực, giá bất động sản tại Việt Nam đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân. Người dân cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở.

Phát biểu tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững ngày 17/2, TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, thị trường bất động sản đang có hiện tượng bất thường, bởi kinh tế vĩ mô rất tốt nhưng thị trường lại gần như "đóng băng", có điểm nghẽn cần tháo gỡ.

Ông Lực chỉ ra 8 nhóm khó khăn, vướng mắc chính. Cụ thể, một là, môi trường pháp lý còn nhiều điểm nghẽn. Đây là khó khăn lớn nhất hiện tại. Nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, không rõ ràng, không được hướng dẫn, tháo gỡ kịp thời, chưa phù hợp với thực tiễn...

Trong khi có tâm lý sợ trách nhiệm, sợ sai, đùn đẩy ở một bộ phận cán bộ công chức khá rõ nét, khiến cho nhiều dự án không thể triển khai được, hoặc thời gian triển khai kéo dài, muốn bán hay chuyển nhượng cũng không được, muốn thế chấp cũng không xong, muốn nộp tiền thuê cũng khó... Dẫn đến dự án bỏ hoang, tồn kho, lãng phí, tốn kém, suy giảm niềm tin.

Hai là, công tác quy hoạch, thực thi và giám sát thực thi quy hoạch còn nhiều bất cập. Ba là công tác giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc.

Bốn là biến động về chi phí đầu tư, xây dựng rất mạnh trong khi chúng ta ban hành nhiều đơn giá, định mức chưa kịp thời.

Năm là cơ cấu thị trường mất cân đối nghiêm trọng, chỗ này thì thừa, chỗ kia thì thiếu, quan hệ cung - cầu lệch pha, giá cả chưa hợp lý.

Đặc biệt, hiện nay, giá bất động của Việt Nam đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân. Người Việt trung bình cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia (càng cao, càng đắt) trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc. Trong khi thu nhập của chúng ta thấp hơn họ, cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm)…

Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung hạn chế, thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền và dư thừa ở một số phân khúc khác, đặc biệt là phân khúc cao cấp, chi phí ở các khâu làm dự án đều cao.

Sáu là nguồn vốn bị thu hẹp, đặc biệt trong năm 2022. Bảy là hoạt động thanh tra, kiểm tra và nỗi lo hình sự hóa vẫn còn.

Cuối cùng, một số khó khăn, thách thức bên ngoài như: lạm phát, lãi suất và tỷ giá; rủi ro khách quan khác như thiên tai, dịch bệnh…

TS Can Van Luc: Nguoi Viet can 23,5 nam thu nhap de mua duoc nha o
 TS Cấn Văn Lực cho rằng thị trường bất động sản đang có hiện tượng "bất thường".

Cần có hướng dẫn "đổi trái phiếu lấy bất động sản"

Về giải pháp, TS Cấn Văn Lực cho rằng cho rằng, cần có hướng dẫn "đổi trái phiếu lấy bất động sản".

Theo ông, Nhà nước không nhất thiết phải dùng tiền ngân sách để hỗ trợ, giải cứu mà dùng cơ chế, chính sách và vốn đối ứng, nhất là vốn mồi (chủ yếu đối với nhà ở xã hội).

 Quốc hội, Chính phủ, bộ ngành, địa phương cần giải quyết dứt điểm những vụ việc vừa qua để bảo đảm lấy niềm tin của thị trường và nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, sớm sửa đổi các nghị định, thông tư trong thẩm quyền của Chính phủ, bộ, ngành, địa phương, đặc biệt là liên quan đến chuyển nhượng dự án, xác định tiền thuê đất, định giá đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội.

Đối với gói tín dụng nhà ở xã hội 110.000 tỷ đồng, Chính phủ nên cân nhắc có một đề án tổng thể, căn cơ để phát triển nhà ở xã hội như mô hình của Singapore, Hàn Quốc khá thành công; rút kinh nghiệm 6 điểm bất cập khi triển khai gói 30.000 tỷ đồng trước đây.

Đối với Ngân hàng Nhà nước, cân nhắc sớm cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng ngay trong tháng này để tổ chức tín dụng chủ động triển khai thực hiện sớm.

 Bộ Tài chính, sớm trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ; nên có hướng dẫn khuyến khích doanh nghiệp phát hành ra công chúng; phối hợp Bộ Xây dựng có hướng dẫn "đổi trái phiếu lấy bất động sản". Có hướng dẫn để nhất quán thực hiện, tránh xung đột, tranh chấp sau này.

Đối với Bộ Xây dựng, Tổ công tác sớm báo cáo trình Chính phủ về những vướng mắc chính yếu nhất đối với thị trường, dự án bất động sản với giải pháp đồng bộ, khả thi và có ưu tiên cụ thể, trong đó sớm trình một nghị định sửa nhiều nghị định.

Đối với các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản, TS Cấn Văn Lực cho rằng, cần nâng cao tính công khai, minh bạch trong huy động vốn, sử dụng vốn. Đồng thời, tăng cường tái cơ cấu, nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn vốn, đặc biệt là quyết liệt cơ cấu lại, tiết giảm chi phí.

Tiếp đó, doanh nghiệp cần đa dạng hóa nguồn vốn. Đặc biệt, xem xét có phương án cụ thể, quyết liệt để giải quyết căng thẳng thanh khoản khi các trái phiếu đáo hạn. Một số phương án như doanh nghiệp có thể phải bán tài sản, kể cả chấp nhận mức chiết khấu cao, 30-40% để tạo thanh khoản, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính với trái chủ.

Cuối cùng, doanh nghiệp cần chuẩn bị hồ sơ, thủ tục cho việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để có thể sớm triển khai Nghị định 65 sửa đổi được ban hành.

Phương Uyên

ĐỘC GIẢ BÌNH LUẬN