Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), động lực chính trong phát triển nhà ở tại thành phố trong nhiều năm qua và hiện nay vẫn thuộc về khu vực cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng nhà ở riêng lẻ, chiếm tỷ trọng đến 58,52%, trong lúc hoạt động phát triển nhà ở theo dự án tuy có xu thế tăng dần trong các năm qua, nhưng quy mô cũng còn thấp hơn, chỉ chiếm tỷ trọng 41,48% trong năm 2020.
Kết quả hoạt động phát triển nhà ở trên đây cho thấy, xu thế phát triển đô thị tại TP HCM vẫn còn theo kiểu "vết dầu loang" và thấp tầng, chưa đạt được mục tiêu, yêu cầu về đô thị hóa và phát triển đô thị. Chưa đảm bảo được nguyên tắc "sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường; Chưa hình thành được nhiều đô thị vệ tinh có mật độ dân số tập trung.
Với thực trạng hiện nay, sẽ khó kết nối hạ tầng, đặc biệt là kết nối hệ thống giao thông có sức chở lớn như metro, monorail, xe buýt... vì Nhà nước không thể có đủ nguồn lực tài chính để đầu tư, nếu thành phố cứ phát triển theo kiểu "vết dầu loang", thấp tầng như hiện nay, cũng như khó thực hiện hiệu quả việc tái bố trí dân cư của TP.
Từ thực tế về tỷ lệ nhà ở thấp tầng rất lớn (có một số khu vực nhà lụp xụp, nhà trên và ven kênh rạch, nhà chung cư cũ) và với diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn diện tích nhà ở bình quân đầu người của cả nước, có thể nhận định, dư địa phát triển của thị trường bất động sản TP HCM còn rất lớn, với tổng nhu cầu nhà ở rất cao trước mắt và cả trong trung hạn, dài hạn.
 |
| Theo HoREA, TP đang phát triển đô thị theo kiểu ‘vết dầu loang.’ |
Theo nghiên cứu của Hiệp hội, trên thực tế thì phân khúc nhà ở cao cấp có thể chiếm đến tỷ lệ khoảng 70%, chiếm thế áp đảo trên thị trường bất động sản năm 2020; Phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên dưới 25% tổng số nhà ở.
Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn nhà, chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020. Đây là chỉ dấu cho thấy rõ sự "lệch pha" sản phẩm trên thị trường bất động sản, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp. Trong lúc rất thiếu sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, dẫn đến sự phát triển của thị trường bất động sản thiếu tính ổn định, bền vững.
Về phát triển nhà ở xã hội, HoREA nói rằng cơ chế chính sách mặc dù đã có nhiều quy định mới, nhưng vẫn chưa đồng bộ và chưa sát thực tế. Nguyên nhân là do thành phố gần như chưa bố trí được nguồn vốn từ ngân sách nhà nước để tái cấp vốn, hoặc cấp bù lãi suất cho đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Đến năm 2017, ngân sách nhà nước mới bố trí được 1.262 tỉ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội. Tháng 4.2020, đơn vị này bố trí thêm được 3.000 tỉ đồng, trong đó, 1.000 tỉ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội và 2.000 tỉ đồng cho Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.
Không những vậy, TP HCM cũng chưa tạo được môi trường đầu tư thông thoáng để khuyến khích khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, một số quỹ đất sạch do Nhà nước quản lý được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội nhưng lại bị bỏ không nhiều năm qua, vì nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân do chưa có tiêu chí đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Điển hình là khu đất sạch khoảng 20 ha để phát triển nhà ở xã hội tại Khu công nghệ cao thành phố - SHTP.
Ngoài ra, thành phố thực hiện chưa hiệu quả quy định của Luật Nhà ở yêu cầu “chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội” (quỹ đất 20%, quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở) để vừa tạo lập được quỹ đất nhà ở xã hội, vừa bổ sung thêm nguồn vốn ngân sách nhà nước để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.